Immobilier en Italie : qui peut acheter quoi ?
Immobilier en Italie : qui peut acheter quoi ? – Ça dépend de votre nationalité
⚠️ Information vérifiée et exacte au 27 septembre 2026. Les règles d’acquisition immobilière pour les non-résidents évoluent régulièrement, parfois vite — avant toute démarche, faites confirmer votre situation précise par un avocat italien francophone.
Pas de restriction à l’achat immobilier en Italie… sauf que…
L’Italie n’impose aucune restriction générale à l’achat immobilier par des étrangers. Mais elle applique un principe de réciprocité : elle traite un ressortissant étranger exactement comme son propre pays traite les Italiens. Résultat : la même villa au bord du même lac peut être accessible sans aucune formalité particulière à l’un de vos amis francophones, et soumise à des règles bien différentes pour un autre — selon un seul critère, sa nationalité. Voici ce qu’il faut savoir selon votre cas.
Vous êtes citoyen d’un pays de l’Union européenne
Aucune restriction liée à votre nationalité. Vous achetez en Italie dans les mêmes conditions qu’un citoyen italien, quel que soit le type de bien ou son usage.
Vous êtes citoyen suisse
Bonne nouvelle et piège caché à la fois. La Suisse traitant les Italiens de façon équivalente aux citoyens suisses, le principe de réciprocité joue en votre faveur — mais avec une nuance méconnue : si vous n’êtes pas encore résident en Italie, l’achat d’une résidence secondaire ou de vacances reste limité à 200 m² habitables, avec un terrain annexe limité à 1000 m². Cette limite disparaît entièrement dès que vous transférez votre résidence fiscale en Italie, et ne s’applique jamais à un bien à usage commercial ni à une transmission entre proches. Le piège classique : tomber sous le charme d’un bien dépassant ce seuil, et le découvrir seulement en cours de négociation — parfois après avoir déjà versé un acompte.
Vous n’êtes ni citoyen de l’UE, ni Suisse mais citoyen canadien, par exemple.
C’est le terrain le plus mouvant, et celui où on se garde bien de vous donner une règle figée. À titre d’exemple : le Canada a voté en 2023 sa propre loi restreignant l’achat immobilier au Canada par des non-Canadiens et cette loi a déjà été prolongée depuis.
Par effet de réciprocité, cela complique en retour l’achat en Italie par des citoyens canadiens (Québécois inclus), sauf exceptions précises qui existaient à un moment donné (achat en indivision avec un citoyen de l’UE, commune de moins de 10 000 habitants, usage diplomatique).
Mais ces règles bougent, des deux côtés de l’Atlantique, parfois en quelques mois. Si vous êtes dans ce cas, la seule bonne réponse est : consultez un avocat AVANT même d’envisager un bien précis, pas après avoir eu un coup de cœur.
Bonne nouvelle : si vous résidez légalement en Italie, la question ne se pose plus (voir ci-dessous) !
Et tous les autres ? Ça dépend… mais ce n’est pas forcément non
Pour les ressortissants d’un pays hors Union européenne, tout se joue sur une question : êtes-vous résident en Italie ?
Si vous y résidez légalement, avec un titre de séjour valide, vous pouvez acheter comme un Italien, quelle que soit votre nationalité. La pratique notariale vous reconnaît alors la pleine capacité d’acheter, indépendamment du régime de réciprocité avec votre pays d’origine.
Si vous n’y résidez pas, vous ne pouvez acheter que si un traité international le permet, ou si la réciprocité existe, c’est-à-dire si un Italien peut acheter dans votre pays. Cette vérification est faite au cas par cas par le notaire, qui s’appuie sur les informations du ministère italien des Affaires étrangères. Et la réponse n’est pas toujours un simple oui ou non : selon les pays, la réciprocité peut être limitée, par exemple à un seul logement destiné à l’habitation, payé avec des capitaux importés de l’étranger, ou exclure les terres agricoles et forestières.
Par ailleurs…
Certaines situations échappent en outre à cette condition, comme l’héritage, ou l’achat par le conjoint étranger d’un citoyen italien, même non résident, si le bien est détenu en commun.
Ne prenez pas ce point à la légère
En Italie, un tribunal a déjà déclaré nulle une vente conclue en violation de ces limites. Et acheter un bien ne donne pas droit, à lui seul, à un titre de séjour.
🇫🇷 Cet article a été rédigé en septembre 2026. Les lois ou règlements changent sans prévenir. Vérifiez bien toutes ces données au moment où vous lisez ceci… et consultez les professionnels, ils sont dans notre annuaire !
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